Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde değişikliğe gitti. Riskli yapıların yıkım süreci ile yıkım sonrasında yapılacak işlemlere ilişkin yeni düzenlemeler Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yapılan değişiklikle birlikte, riskli yapıların yıkılmasının ardından arsa niteliği kazanan taşınmazlara ilişkin tapu kayıtlarında yer alan “riskli yapı” şerhi, yıkıma dair belgeler doğrultusunda ilgililerin başvurusu üzerine ya da Başkanlık veya ilgili idarenin bildirimiyle tapu müdürlüklerince silinecek. Bu şerhin kaldırılmasının ardından tapunun beyanlar hanesine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair bir kayıt düşülecek ve parsel üzerinde yapılacak tüm işlemler bu kanun çerçevesinde yürütülecek.
SALT ÇOĞUNLUK ŞARTI GETİRİLDİ
Riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında yürütülen uygulamalarda, etap veya ada bazında; riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, binaların yıkılmış olması şartı aranmaksızın karar alınabilecek. Parsellerin birleştirilmesi, imar adası ölçeğinde ya da münferit uygulamalar yapılması, ifraz, taksim, terk, ihdas, tapuya tescil, yeniden bina inşa edilmesi, pay satışı ile kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yeniden değerlendirilmesine ilişkin işlemler, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğunun onayıyla gerçekleştirilecek.
BİR MALİK TALEP EDERSE TOPLANTI YAPILACAK
Riskli yapıların yer aldığı parsellerde gerçekleştirilecek yeni uygulamalara ilişkin karar alınabilmesi için, maliklerden herhangi birinin talebi üzerine tüm malikler toplantıya davet edilecek. Toplantının tarih ve yeri; ilgili muhtarlıkta ilan edilerek ya da riskli yapının henüz yıkılmadığı durumlarda bina girişine veya ilan panosuna asılacak duyurularla en az on beş gün süreyle bildirilecek. Ayrıca maliklere noter aracılığıyla da tebligat yapılabilecek. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, duyurunun son günü itibarıyla toplantı bilgileri tüm paydaşlara tebliğ edilmiş kabul edilecek.
Toplantı, paydaşların sahip oldukları hisseler oranında en az salt çoğunluğun katılımıyla gerçekleştirilecek. Kararlar yine hisseler esas alınarak salt çoğunlukla alınacak ve taraflarca imzalanarak tutanak altına alınacak. Alınan kararlar ile anlaşma koşullarını içeren teklif ya da teklifin incelenebileceği yer; karara katılmayan maliklere, tapu kayıtlarında elektronik tebligat adresi bulunanlara elektronik ortamda, bu adresi bulunmayanlara ise noter yoluyla bildirilecek. Riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise ilgili formlar düzenlenerek muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle tebligat yapılacak.
KARARA KARŞI OLANLAR İNCELEME YAPABİLECEK
İlan yoluyla yapılan bildirimlerde; salt çoğunlukla alınan karara ilişkin imzalı toplantı tutanağı, anlaşma sağlayan maliklere ait vekâletname veya sözleşme örnekleri ile uygulama alanında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare ya da TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve şartları içeren teklif, muhtarlığa teslim edilecek. Bunun yanı sıra, karara katılmayan maliklerin bu belgeleri inceleyebilmesi için, anlaşma sağlayan müteahhit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından taşınmazın bulunduğu il sınırları içinde belirlenen bir adreste erişime açılması sağlanacak.
KONUT SATIŞI GÜNDEME GELEBİLİR
Elektronik ortamda yapılan tebligatlar, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi takip eden beşinci günün sonunda geçerli sayılacak. Muhtarlık aracılığıyla ilan edilen bildirimlerde ise, ilanın son günü tebligat tarihi olarak kabul edilecek. Karara katılmayan paydaşlara yapılan bildirimlerde; tebligatın yapıldığı ya da yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan kararın ve sunulan teklifin kabul edilmemesi durumunda, arsa payları satış sürecine girecek.
Bu kapsamda arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen ya da belirlettirilen rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla, anlaşmaya varan diğer paydaşlara açık artırma yöntemiyle satılacak. Paydaşlar arasında satışın gerçekleşmemesi hâlinde; riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında söz konusu paylar, dönüşüm projesini yürüten Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından rayiç bedeli ödenerek satın alınacak. Dönüşümün malikler tarafından yürütüldüğü bölgelerde ise satış gerçekleşene kadar öncelik yine diğer paydaşlara verilecek. Riskli yapılarda ise mevcut anlaşmaya uyulması şartıyla üçüncü kişilere satış yapılabilecek.
ARSAYA DÖNÜŞEN TAŞINMAZLARDA İLK TEKLİF KAMUYA SUNULACAK
Riskli yapının yıkılmasının ardından arsa niteliği kazanan taşınmazın satışına karar verilmesi durumunda, öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na, Bakanlığa bağlı ya da ilgili kuruluşlara, ilgili idareye veya TOKİ’ye teklif sunulması zorunlu olacak. Satın almanın uygun görülmesi hâlinde, dönüşüm projesini yürüten kurum tarafından arsa paylarını edinen kişilerle konut ya da işyeri sözleşmesi imzalanabilecek.
PARSEL BİRLEŞTİRMEDE YENİ ESASLAR
Üzerindeki tüm yapıların riskli olarak tespit edilmesi şartıyla, birleştirilmesi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesine; taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parseldeki hisseler esas alınarak paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecek. Riskli yapıların bulunduğu parsellerle birlikte değerlendirilecek, arada kalan veya bitişik durumdaki yapılaşmamış boş parseller için ise — Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ilgili hükmü saklı kalmak kaydıyla — bu boş parsellerdeki tüm maliklerin oy birliğiyle karar alması gerekecek.
Tevhit işlemi tamamlandıktan sonra yapılacak uygulamalar, oluşan yeni parselde paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla belirlenecek. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi hâlinde ise, ifraz sonrası oluşan parsellerden yalnızca riskli yapının yer aldığı parsel ya da parseller kanun kapsamında değerlendirilecek; diğer parseller üzerindeki riskli yapı şerhi kaldırılacak.
ZEMİN ELVERİŞLİ DEĞİLSE YAPI BAŞKA BİR PARSELE TAŞINABİLECEK
Uygulama alanında zemin koşulları, afet riski ya da mevzuat gereği yapılaşma hakkının bulunmaması nedeniyle yeni bir bina yapılmasının mümkün olmadığı durumlarda, mevcut yapının yerine inşa edilecek yeni yapı, uygulama alanı dışında yer alan farklı bir parselde gerçekleştirilebilecek. Riskli yapının bulunduğu parseldeki yapılaşma hakkının imar hakkı transferi yoluyla başka bir parsele aktarılması hâlinde; tüm maliklerin aynı parselde paydaş olması ve söz konusu parseldeki diğer maliklerin yazılı onay vermesi şartıyla, yeni parselde yapılacak işlemler 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülecek. Bu durumda, kanundan doğan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağını gösteren resmi yazı, taşınmazın bulunduğu ildeki ilgili müdürlükten alınacak ve bu belge belediyelere ile tapu müdürlüklerine bildirilecek.
SATIN ALINMAZSA YENİDEN SATIŞ SÜRECİ BAŞLATILACAK
İlk satış aşamasında satışa çıkarılan hissenin, anlaşmaya varan paydaşlar tarafından satın alınmaması hâlinde; salt çoğunluğun talebi doğrultusunda yapılacak yeni satış işlemlerinde satışın yeri, tarihi ve saati müdürlük tarafından belirlenecek. Bu bilgiler, gerekli formlar doldurularak müdürlük veya idarenin yayın araçları ile ilan panosunda on beş gün süreyle duyurulacak. Ayrıca tüm maliklere e-Devlet sistemi üzerinden bilgilendirme yapılacak.
PARSEL DEĞİŞSE DE MUAFİYET HAKLARI DEVAM EDECEK
Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle birleştirilerek uygulamaya alınması ya da bu parseldeki yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımıyla başka bir parsele taşınması durumlarında, tapu harç ve ücretlerine ilişkin muafiyetler korunacak. Ancak bu muafiyetler, riskli yapının bulunduğu parselin alanının, tevhit sonrası oluşan ya da imar hakkı aktarılan yeni parselin alanına oranı dikkate alınarak uygulanacak.
TEMİNATLAR YÜZDE 6 ORANINA GÖRE GÜNCELLENEBİLECEK
1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talep etmesi hâlinde yüzde 6 teminat oranı esas alınarak yeniden düzenlenebilecek.