Ev bulmak isteyen herkes sıkıntı çekecek

SEMİ TEKTAŞ-ÖZEL HABER Türkiye özellikle pandemiden sonra artan maliyetler ve döviz kurunun yükselmesi inşaat sektörüne büyük bir darbe vurdu. Konut kredilenin çok yüksek faizlerden verilmesi vatandaşın ev almasına engel oluyor. Yeni ev satışlarının olmaması nedeniyle müteahhitlerinde yeni evler inşa etmemesine neden oldu. Bunun sonucunda da toplum büyük bir barınma krizi ile karşı karşıya kaldı. İzmir özellikle 6 Şubat Maraş depreminden sonra aldığı göçler, yeni memur atamaları, yaz aylarında evlenmelerin artması ve üniversitelerin açılmasına az bir zaman kalmasıyla ciddi oranda bir konut ihtiyacının olduğu bir kent olarak karşımıza çıkıyor. Konut kredilerindeki artışlardan dolayı yeni ev satışların durma noktasına gelmesiyle barınma krizi had safhaya çıkmak üzere. İzmir Emlak Komisyoncuları Odası (İZEKO) Yönetim Kurulu Başkanı Mesut Güleroğlu, barınma krizinin çok ciddi bir sorun olduğunun altını çizerken, konut kredilerinin ya da konut yasalarının düzenlenmesi ile ancak bu krizin çözülebileceğini ifade etti.

MÜTEAHHİTLER YENİ KONUT ÜRETMİYOR

Mevcuttaki konutların satılamamasından dolayı müteahhitlerin yeni konutlar inşa etmediğini belirten Güleroğlu, konut kredilerinin yüzde 45’lere düşmesi durumunda bir hareketlenmenin yaşanacağını dile getirdi. Güleroğlu, “Türkiye’de yaklaşık olarak 1 buçuk seneden beri yeni konut üretilmesi durduruldu. En büyük nedeni ise kredi mevduat faizlerinin çok yüksek olması. Yüzde 65’lara kadar çıktı. Faizlerin yüksek olması sebebiyle otomatikman insanlar sıcak paraya doğru yöneldiler. Bundan sonra mevduat faizleri yükseldiğinde konut kredisi faiz oranları da 3,9’lara, 4,2’lere yükseldi. Normalde bu oranlar yüzde 0,60 ve yüzde 0,95’lerdeydi. Hal böyle olunca piyasada bir durağanlık başladı. İnsanlar konut kredisi kullanamadıkları için yeni konut alma ya da ikinci konut almak için herhangi bir girişimde bulunamadılar. Çünkü 100 bin liranın geri ödemesi yaklaşık 400-500 bin lira gibi rakamlara çıktı. O yüzden insanlar bu kredileri çekemediler. Müteahhitler de bu sistemi gördüğü için yeni konut üretmemeye başladılar. Ayrıca konut kredilerinde daha önce oran yüzde 75’ti. Bu da demek oluyor ki yüzde 75’e kadar banka kredi veriyordu, yüzde 20 veya yüzde 25’ini şahıs karşılıyordu. Buradaki rakamlar da tam tersine döndü. Şimdi banka yüzde 80 parayı senden, yüzde 20’sini kredilerle ödenmesini istiyor. O yüzden konutlara şu anda aşırı derecede bir ilgi olmadığı için konut fiyatları da stabil kaldı. Dövizin sabit kalması, fiyatların artarak yukarıya doğru çıkması, müteahhitlerin konut yapsa da satamayacaklarını bildikleri için bu konuda geri ve çekimsel duruşlar gayrimenkul piyasasında ciddi bir kaos yarattı. Fiyatlar düşmedi ama yaklaşık bir yıldan beri de artmadı. Aslında şu anda gerçek değerlerine geldi. Ülkemizde yavaş yavaş şimdi konut kredilerinin mevduat faizlerinin düşürüldüğünü görüyoruz. Bu rakamlar yüzde 45 dolaylarına inerse konut piyasası hareketlenir. Bu da hem kiralık hem satılık olarak hareketlenme demek. Ancak şu anda en büyük sorunumuz barınma krizimiz. Hem öğrenciler hem yeni evlenenler hem öğrenci hem de göç olması sebebiyle herkes sıkıntı yaşayacak. Depremde insanlar çeşitli illere dağıldı. Hal böyle olunca İzmir’e gelen de göç arttı. Aynı zamanda memurların de tayinleri var. Bunların hepsine bakacak olursak İzmir’de veya Türkiye’nin herhangi bir ilinde konutlarla ilgili sıkıntı yaşıyoruz. Konut açığımız yüksek, konut fiyatlarının da fiyatlarının yüksek olması sebebi de budur” diye konuştu.

EMEKLİ İÇİN YIKIM OLACAK

Konut vergilerindeki düzenlemeyi olumlu bulduklarını söyleyen Güleroğlu, “Konut kredilerinin ya da konut yasalarının önü açılmazsa bu kriz daha da büyür. Bu da neyi getirir? Büyük müteahhitlerin çökmesine neden olur. Çünkü yeni konut üretecek, satacak, alacak kimse yok. O yüzden bir an önce hükümetin bu konuyla ilgili çalışmalar yapması lazım. Konutla ilgili de vergisel boyutları değiştirmesi gerekiyor. Maliye Bakanlığı gerçek değer üzerinden ben vergi alacağını belirtiyor. Olması gereken ve desteklediğimiz bir olgu. Ama yüzde 2+2 alım-satım vergisi ağır bir vergi. Ayrıca emlak vergilerini de gerçek değerine çektiğinizde bunun 4 katını ödemek zorunda kalacaksınız, 5 bin lira ödüyorsanız 25 bin lira ödeyeceksiniz. Hal öyle olunca da emekli için bu bir yıkım olur. Kesinlikle bu vergi oranlarını tekrar revize gerekir. İşte bunların hepsinin düzenlenmesi lazım ki konut piyasasının önü açılsın. Ve şu anda Türkiye’de lokomotif sektör, konut sektörü olduğu için hükümetimizin benim bu söylediklerimi göz ardı etmemesi gerekiyor. Çünkü ben bunları açık söylüyorum, masaya dayanarak değil 25 yıllık oda başkanlığı 34 yıllık mesleki deneyimime karşı söylüyorum” diyerek sözlerini noktaladı.

DÜŞÜŞ VAR AMA KRİZ DEĞİL
Artan faiz oranlarından dolayı yabancılara olan konut satışları ve ipotekli satışların dibe vurduğunu belirten Emlak Danışmanı Fadıl Özrençer, “Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay yayınlanan Konut Satış İstatistiklerini incelediğimizde örnek olarak 2024 Haziran döneminde Türkiye genelinde 79.313 konut satılırken bir önceki yıl olan 2023 yılının aynı ayında 83.636 konut satıldığını görmekteyiz. Bu istatistik konut satışlarında bir düşüş olduğunu fakat kriz olarak nitelendirebileceğimiz bir oranda olmadığını gösterir.
Konutlardaki fiyat artışı konusunda ise Türkiye Merkez Bankasının Veri Sistemi Olan EVDS tarafından yayınlanan Konut Fiyat Endeksini incelediğimizde konutlardaki nominal fiyat artışının sürdüğünü fakat reel olarak konut fiyatlarının enflasyonun altında kaldığını görmekteyiz.
Özetle, artan faiz oranları nedeniyle ipotekli satışların ciddi oranda düştüğünü ve konut fiyat artışının reel olarak enflasyonun gerisinde kaldığını, yüksek konut fiyatları nedeni ile de konuta yabancıların ilgisinin azaldığını belirten Emlak Danışmanı Fadıl Özrençer, mevcut konjonktürde yakın zamanda önemli bir değişiklik beklemediğini belirtti.