Konutta 2026’nın ilk 6 ayı zamla başlayacak

KEMAL ÖZKURT – ÖZEL HABER - İzmir emlak piyasası 2025 yılını, fiyatların kâğıt üzerinde yükseldiği ancak enflasyon, yüksek faiz ve daralan konut stoku nedeniyle vatandaş açısından erişimin zorlaştığı bir tabloyla kapattı. Türkiye genelinde ortalama metrekare fiyatı 30 bin 136 liraya, ortalama konut değeri 3 milyon 950 bin liraya çıktı. İzmir’de ise fiyatlar nominal olarak yüzde 28,5 artsa da enflasyon etkisiyle konutların reel değeri yaklaşık yüzde 10 geriledi. Kentte en pahalı kiralar 33–35 bin lira bandıyla Güzelbahçe’de görülürken, en uygun kiralar Kınık’ta kaydedildi. Eylül ayında konut satışları yüzde 12,2 artarken, yılın satış şampiyonu yine Menemen oldu. İlçeler arasında fiyatlar belirgin biçimde ayrıştı; Aliağa en yüksek artışı gösterirken, Çeşme 20 milyon lirayı aşan ortalama değerle İzmir’in en pahalı ilçesi olarak öne çıktı. 2025’te satışların bir önceki yıla göre daha yüksek seyrettiğini belirten İzmir Emlak Kulübü Başkanı Rıdvan Akgün, yüksek kiraların vatandaşları zorunlu olarak konut alımına ittiğini vurgulayarak “İnsanlar ayda 25-30-35 bin lira kira vermek yerine kredi taksiti ödemeyi daha mantıklı buluyor” dedi. Akgün, 2026’nın özellikle ilk yarısında satışlarda hareketlilik beklediklerini, inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle yeni konutlarda yaklaşık yüzde 30’luk reel artış öngördüklerini ifade ederek, kentsel dönüşüm tamamlanmadan ve konut açığı kapatılmadan kira sorununda kalıcı bir rahatlama beklenmemesi gerektiğini dile getirdi.

KİRA BASKISI ALIMI HIZLANDIRDI

2025 yılında emlak satışlarının 2024 yılına oranla daha yüksek olduğuna dikkat çeken Akgün, “Bankada faizlerden elde ettikleri geliri gayrimenkule yönlendiren bir kesim olduğu gibi, barınma amacıyla başını sokacak bir ev isteyenler de gayrimenkule yöneldi. Kira fiyatlarının çok yüksek olması nedeniyle insanlar çaresizce kredi kullanarak konut aldı ve almaya devam etti. Yüksek bedeller ödeseler de faizli kredi kullanımıyla ilgili şu düşünce hâkim oldu: Ayda 25-30-35 bin lira kira vermek yerine, 1 milyon lira için en az 30-35 bin lira taksit ödemek daha mantıklı görülüyor. 2025’in Kasım ayında oldukça fazla gayrimenkul satışı gerçekleşti. Aralık ayının sonuna geldiğimizde de tapu dairelerinde yoğun randevular ve satışlar olduğunu net bir şekilde görüyoruz” diye konuştu.

ALIM TERCİHİNİ DEĞİŞTİRDİ

Yeni yılda inşaat maliyetlerinde yaşanacak artış sebebiyle vatandaşların kiralık konutlardan çok satın almaya yöneleceğini belirten Akgün, “2026’nın ilk 6 ayı içerisinde, inşaat maliyetlerinin yüksekliği ve insanların barınma amacıyla kiralık konut yerine satın almaya yönelmesi nedeniyle konut satışlarında bir hareketlilik olacağını düşünüyoruz. 2025’te gayrimenkul sektörü hareketliydi, 2026’da ise daha fazla hareketlilik bekliyoruz. İnşaat maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle fiyatlarda reel artış oranının yaklaşık yüzde 30 civarında olacağı öngörülüyor. Yeni konutlarda önümüzdeki dönemde fiyat artışlarıyla karşılaşılması beklenirken, eski konutlarda ise deprem riski taşıyan ve ekonomik ömrünü doldurmuş binalara talebin azalması nedeniyle ciddi bir fiyat artışı beklenmiyor. Yeni konutlarda yüzde 30 civarında bir artış öngörülürken, eski konutlarda bu oranın yüzde 15 seviyelerinde kalabileceğini, 2026’nın ilk 6 ayı içerisinde görebiliriz. Vatandaşlar, çaresizlik içinde deprem ve afet riski taşıyan binaları satın almak zorunda kalıyor. Kısacası, neredeyse tabutunu satın alır gibi yaşamak zorunda bırakılıyorlar” dedi.

KONUT AÇIĞI KAPANMADAN

Kentsel dönüşüm projeleri tamamlanmadan ve 5-6 milyonluk konut açığı kapanmadan kiraların düşmesinin mümkün olmadığını söyleyen Akgün, “Asgari ücrete baktığımızda 28 bin 75 lira seviyesinde olduğunu görüyoruz. Buna karşın kira bedelleri 25-30-35 bin lira arasında değişiyor. Tek çalışan bir işçi, aldığı maaşla kirayı dahi ödeyemiyor. Bu nedenle insanlar çaresiz durumda. Son dönemde bekar kadınlar ve erkekler birlikte ev tutmaya çalışıyor; çünkü tek başına kirayı karşılamak mümkün değil. Ev kiralayan bazı kişiler de giderleri paylaşmak amacıyla yanlarına arkadaşlarını alıyor. Türkiye’nin ciddi bir barınma sorunu bulunuyor. Kentsel dönüşüm projeleri tamamlanmadıkça ve 5-6 milyonluk konut açığı kapatılmadıkça kiraların yüksek seyretmesi kaçınılmaz” diye belirtti.

HERKESİN YÜKÜNÜ ARTIRDI

Yüksek maliyetlerden hem kiracıların hem de müteahhitlerin ciddi derecede etkilendiğini ifade eden Akgün, “Gelir düzeyine kıyasla yüksek bedelleri ödemekte zorlanan insanlar, çareyi köylerine geri dönmekte ya da arsa, arazi ve kooperatifler üzerinden alınan alanlara tiny house, konteyner gibi yapılar koyarak yaşamaya çalışmakta buluyor. Neredeyse insanlar çadır kuracak noktaya gelmiş durumda. Öte yandan inşaat sektöründe faaliyet gösteren birçok müteahhit iflas etti ya da konkordato ilan etti. Bu durumun, gayrimenkul sektöründe bir tekelleşmeye yol açabileceğini düşünüyoruz. Ayrıca 2026 yılından itibaren tapu işlemlerinde gerçek değerlerin gösterilmesi bekleniyor. Bu düzenleme ile devletin vergi kaybının da önüne geçileceği öngörülüyor. 2026’da yeni düzenlemeler bizleri bekliyor” dedi.

EN PAHALI KİRALIK EVLERİ GÜZELBAHÇE’DE

Kiracılar için 2025 yılı oldukça hareketli geçti. Uzun süredir uygulanan yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasıyla artışlar yeniden enflasyon ortalamasına (TÜFE) bağlandı. Ocak ayında zam oranı yüzde 58,51’e kadar çıkarken, Mart’ta yüzde 53,83’e, Haziran’da yüzde 45,80’e geriledi. Yılın sonuna doğru enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte oranlar Eylül’de yüzde 39,62’ye, Kasım’da yüzde 37,15’e ve Aralık’ta yüzde 35,91’e düştü. İzmir genelinde ortalama kiralık metrekare fiyatı 248,3 lira olurken, yıllık kira artışı yüzde 47,8 olarak kaydedildi. İlçelere bakıldığında en pahalı kiralar 33 bin 89 lira ile 35 bin 714 lira bandıyla Güzelbahçe’de görüldü. Güzelbahçe’yi 27 bin 548 lirayla Urla, 24 bin 572 lirayla Narlıdere ve 22 bin 982 lirayla Çeşme izledi. Karşıyaka’da ortalama kiralar 20 bin 123 liraya, Konak’ta ise 19 bin 289 liraya ulaştı. En uygun kiralık konutlar ise 10 bin 250 lira ortalamasıyla Kınık’ta yer aldı.

SATIŞLARIN ŞAMPİYONU YİNE DEĞİŞMEDİ

İzmir’de ev satışları kredi zorluklarına rağmen Eylül ayında bir önceki yıla göre yüzde 12,2 artarak 8 bin 544 adede ulaştı. Kasım ayında ise satışlar 8 bin 540 adetle neredeyse aynı seviyede kaldı. Yılın satış şampiyonu ise her ay olduğu gibi yine Menemen oldu; ilçede Eylül’de 1053, Kasım’da ise 1124 konut satıldı. Kasım ayı verilerine göre Menemen’i 980 satışla Buca, 722 satışla Torbalı ve 625 satışla Karşıyaka takip etti. Konak’ta 567, Çiğli’de 562, Karabağlar’da 531 ve Bornova’da 397 ev yeni sahiplerini buldu. Satılan evlerin yüzde 72,2’si ikinci el olurken, yabancılara yapılan satışlar Eylül ayında yüzde 36 artarak 34 adede çıktı.

ÇEŞME EN PAHALI İLÇE OLDU

Kasım 2025 itibarıyla İzmir’de konut fiyatları ilçe bazında belirgin biçimde ayrıştı. En yüksek yıllık artış sanayi yoğunluğu ile öne çıkan Aliağa’da görüldü. İlçede fiyatlar bir yılda yüzde 56,54 yükselirken, ortalama ev değeri 5 milyon 997 bin liraya ulaştı. Bayındır’da konut değerleri yüzde 43,45 artışla 3 milyon 271 bin liraya, Bergama’da yüzde 30,94 yükselişle 3 milyon 935 bin liraya çıktı. Bornova’da ise yüzde 29,79’luk artışla ortalama ev değeri 5 milyon 920 bin lira seviyesinde gerçekleşti. İzmir’in en pahalı ilçesi olan Çeşme’de ortalama konut değeri 20 milyon 244 bin liraya yükseldi. Urla’da bu rakam 17 milyon 424 bin lira, Güzelbahçe’de ise 16 milyon 627 bin lira oldu. Daha uygun fiyatlı ilçelerde Kınık, Kiraz ve Ödemiş öne çıkarken, Gaziemir, Karaburun ve Seferihisar’da da dikkat çekici artışlar yaşandı. Yatırımın geri dönüş süresi incelendiğinde ise en kısa amortisman süresinin 10 yıl ile Kınık’ta, 11 yıl ile Konak’ta olduğu görüldü.