Metro gayrimenkule yüzde 30 değer katacak

KEMAL ÖZKURT – ÖZEL HABER - İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin öncülüğünde hayata geçirilen ve Buca ilçesinin trafik sorununu köklü bir şekilde çözmeyi hedefleyen Buca Metrosu’nun bitmesine kısa bir süre kaldı. 13,5 km uzunluğunda ve 11 istasyondan oluşacak metro hattı, Üçyol, Zafertepe, Bozyaka, General Asım Gündüz, Şirinyer, Buca Belediyesi, Kasaplar, Hasanağa Bahçesi, Dokuz Eylül Üniversitesi, Buca Koop ve Çamlıkule’den geçecek. İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Cemil Tugay, tünel açma işlemlerinin 2025 sonunda tamamlanacağını açıklamıştı. Projenin hayata geçmesiyle birlikte toplu taşımada büyük bir rahatlama yaşanması beklenirken, metronun yerel ekonomiye, emlak sektörüne ve sosyal hayata nasıl etki edeceği ise şimdiden merak konusu. Buca Metrosu’nun bölgeyi cazibe merkezi haline getireceğini fakat metronun faaliyete geçmesinin ardından gayrimenkul fiyatlarında artış yaşanacağını belirten İzmir Emlak Kulübü Derneği Başkanı Rıdvan Akgün, “Buca Metrosu uzun yıllardır yapılmaya çalışılan bir proje olmasına rağmen, henüz tamamlanmadan bile ‘Buca Metrosu’na yakın’ diye ilanlar gördük. Sadece metro hattı üzerindeki değil, ona yakın yerleşim alanlarında da fiyat artışı görülecektir. Metronun faaliyete geçmesiyle birlikte, 2-3 ay içerisinde fiyatların yüzde 30 artması bekleniyor” dedi.

FİYATLAR YÜZDE 30 ARTACAK

Buca Metrosu’nun tamamlanmasıyla birlikte gayrimenkul fiyatlarında yüzde 30 oranında bir artış yaşanmasını beklediklerini ifade eden Akgün, “Türk insanı, genelde yaşamı kolaylaştıracak yerlerde barınma sorununu çözmek ister. Bunun temel sebeplerinden birincisi ulaşım, ikincisi rahat alışveriş imkânıdır, üçüncüsü ise keyifli bir yaşam alanıdır. Özellikle ulaşımla ilgili olarak otobüs güzergâhı olan yerler ön plandayken, son yıllarda İstanbul ve Ankara bu sorunu büyük ölçüde çözdü. Ancak İzmir’de metro veya İZBAN yol güzergâhı, gayrimenkul alırken birinci derecede dikkat edilen kriterler arasına girmeye başladı. Buca’ya metronun gelmesiyle birlikte bölgeye bir zenginlik ve hareketlilik kazandırılacak, insanlar burayı daha rahat bir ulaşım merkezi olarak değerlendirecek. Gayrimenkul yatırımları, Buca Metrosu’na yakın noktalarda yoğunlaşacak ve bu da piyasaya ciddi bir hareketlilik getirecek. Öte yandan, son yıllarda Buca, İzmir’de en fazla satış yapılan ve fiyatları en düşük olan metropol ilçelerden biri. Buca Metrosu, ilçenin katma değerini artıracaktır. Örneğin, Buca’daki tüm gayrimenkullerin toplam değeri 1 trilyon liraysa, bu rakam 1 trilyon 500 milyar liraya çıkabilir. Ulaşımın iyileşmesi, bölgedeki erişim kabiliyeti yüksek yerlere de değer kazandıracaktır. Sadece metro hattı üzerindeki değil, ona yakın yerleşim alanlarında da fiyat artışı görülecektir. Metronun faaliyete geçmesiyle birlikte, 2-3 ay içerisinde fiyatların yüzde 30 artması bekleniyor” diye konuştu.

PİYASA ŞİMDİDEN HAREKETLENDİ

Buca Metrosu henüz tamamlanmamasına rağmen paylaşılan ilanlarda ‘metroya yakın’ ibaresini gördüklerini ifade eden Akgün, “Buca Metrosu uzun yıllardır yapılmaya çalışılan bir proje. Ancak, metro hattı tamamlanmadan bile ‘Buca Metrosu’na yakın’ ibaresiyle ilanlar görmeye başladık. Bu durum, konut üreticilerinin metro hattını cazibe unsuru olarak kullanarak fiyatları artırmalarına neden oldu” dedi. Sadece metronun değil her geçen gün artan inşaat maliyetlerinin de konut fiyatlarının artmasını etkilediğini söyleyen Akgün, “Konut fiyatlarında yeni yapılacak inşaatlarda inşaat maliyetlerini de göz önünde bulundurmak gerekiyor. Maliyetler her geçen gün yükseliyor, arsa maliyetleri arttıkça kat karşılığı oranları yüzde 50’lere kadar çıkıyor. Yani bir müteahhit, 2 konut inşa ettiğinde, birini arsa sahibine veriyor. Bu da konut maliyetlerini daha da yükseltiyor. Metronun gelmesiyle birlikte, konut fiyatları şerefiye bedeli de yüzde 20-30 oranında artış gösterecek” diye ekledi.

ESKİ KONUTLAR DEĞERLENECEK

Metronun tamamlanmasıyla birlikte eski konutların değer kazanacağını söyleyen Akgün, “Eski konut piyasası da bu süreçten olumlu etkilenecek. Örneğin, yeni bir konutun fiyatı 5 milyon lira iken, şu anda eski bir konutu 2,5 milyon liraya almak mümkün. Ancak metronun tamamlanmasıyla birlikte eski konutların fiyatlarında da önemli bir artış yaşanacaktır” dedi. Gayrimenkul fiyatlarının arz-talep dengesine bağlı olarak değiştiğini vurgulayan Akgün, “Üretim azaldıkça ve talep arttıkça fiyatlar yükseliyor. Daha önce 100 müşterinin yalnızca 15’i Buca’yı tercih ederken, Buca Metrosu’nun faaliyete geçmesiyle bu oranın 30’a çıkması bekleniyor. Ulaşım avantajı nedeniyle bölgeye olan ilgi artacak ve gayrimenkul piyasasında büyük bir hareketlilik yaşanacaktır” şeklinde konuştu.

ESNAF İÇİN HEM FIRSAT HEM RİSK

Metronun esnafa hem olumlu hem de olumsuz yansımaları olacağını ifade eden Akgün, “Buca Metrosu, bölgeyi cazibe merkezi hâline getiren en önemli faktörlerden biri olacaktır. Metro hattı üzerindeki iş yerlerinde de kira fiyatlarının artması bekleniyor. Gayrimenkul sahipleri, metronun bölgeye katkısının farkında olduklarından, kira bedellerini yükseltebilirler. İş yeri kiralamalarında artış gözlemlenecek. Metronun gelmesi, esnaf için de avantaj sağlayacaktır; bölgeyi cazibe merkezi hâline getirecektir. Ancak kira fiyatlarında yaşanacak yükseliş, kiracılar için bir handikap oluşturabilir. Ayrıca metronun tamamlanmasıyla birlikte iş yerlerine olan talep artacak, yeni binalarda konut yerine iş yerlerine öncelik verilecek. Örneğin, 10 dairelik bir bina yapılacaksa, bundan sonra 8 daire ve altına dükkân yapma eğilimi artacaktır” dedi.

PİYASA KENDİ DENGESİNİ BULACAK

Metronun gelmesiyle birlikte Buca’daki emlak piyasasında dalgalanmalar yaşanacağını fakat kişinin kendi mülkü üzerindeki tasarruf hakkında müdahale edilmemesi gerektiğini vurgulayan Akgün, “Hükümet, pandemi sürecinden sonra 2-3 yıl boyunca kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlamıştı. Ancak bu, kiracılar ve ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara yol açtı; mahkemeler ve arabulucular dolup taştı. Sonrasında TÜİK’in açıkladığı enflasyon oranları baz alınarak artış yapılacağı belirtildi. Bu karardan sonra piyasa kendi dengesini bulmaya başladı. Buca’da kira fiyatlarına baktığımızda, 3+1, yaklaşık 110-120 metrekare dairelerin yeni binalarda kira bedelleri 30-40 bin TL’ye kadar çıkıyor. Eski binalarda ise bu rakam 20-25 bin TL civarında değişiyor. Metronun gelmesi fiyatları daha da yukarı çekecektir. Fakat yine de kişinin mülkü üzerindeki tasarruf hakkına müdahale edilmemelidir” ifadelerini kullandı.