Faizler yüksekken 'güvenli liman' şaşırttı: Konutta gözler artık kira getirisinde! İstanbul kaçıncı sırada?

Türkiye ekonomisinde yüksek seyreden faiz oranları ve sıkılaşan kredi koşullarına rağmen, gayrimenkul sektörü adeta küllerinden doğarak yatırımcıların "güvenli limanı" olmaya devam ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son veriler, konut piyasasındaki bu direnci net bir şekilde ortaya koyuyor. Eylül ayında ülke genelinde gerçekleşen 150 bini aşkın konut satışı, piyasanın canlılığını koruduğunu gösterirken, yılın ilk 9 ayında toplam satış adedi 1 milyon 128 bini geçerek sektörün güçlü performansını tescilledi.

ODAK NOKTASI DEĞİŞTİ: ARTIK ÖNCELİK AMORTİSMAN SÜRESİ

Son dönemde gayrimenkul yatırımcılarının pusulası, konutun sadece satış değerinden ziyade, "fiyata oranla kira getirisine" yani yatırımın kendini ne kadar sürede geri ödediğine, yani amortisman süresine çevrildi. Enflasyonun ve hayat pahalılığının yükseldiği bu ortamda, yatırımcılar sermayelerini koruyacak ve düzenli pasif gelir sağlayacak alternatiflere yöneliyor. Bu yeni yaklaşım, geleneksel büyükşehirlerin yatırım cazibesini sorgulatırken, farklı illeri ön plana çıkarıyor.

BAŞKENT ZİRVEYİ KİMSEYE BIRAKMADI: ANKARA'NIN KİRA VERİMİ ŞAMPİYONLUĞU

Gayrimenkul veri analizi platformu Endeksa'nın Eylül 2025 raporu, yatırımcıların bu yeni odağını doğrulayan çarpıcı sonuçları gözler önüne serdi. Rapora göre, Türkiye genelinde kira getirisi en yüksek şehir unvanını başkent Ankara elde etti.

Ankara'da ortalama yıllık getiri yüzde 9,33 olarak hesaplanırken, başkenti sırasıyla Şanlıurfa, Tekirdağ, Eskişehir ve Van takip etti. Bu tablo, yatırımın geri dönüş süresinin Ankara'da yaklaşık 10,7 yıl seviyesinde olduğunu gösteriyor.

İSTANBUL'UN ŞAŞIRTICI DOKUZUNCULUĞU

Türkiye'nin en yüksek konut fiyatlarından bazılarına sahip olan İstanbul, kira getirisi listesinde ancak dokuzuncu sıraya yerleşebildi. Ortalama kiralık fiyatın 33.777 TL seviyesinde olmasına karşın, fiyata göre yıllık getiri oranının yüzde 7,46 seviyesinde kalması, yatırımcıların artık sadece fiyata değil, "kiradan elde edilecek nakit akışına" odaklandığının en somut kanıtı oldu. İstanbul'daki konut fiyatlarının kiraların çok daha hızlı artması, amortisman süresini uzatarak kentin cazibesini düşüren temel faktör olarak öne çıkıyor.

DOĞU İLLERİ VE ÖĞRENCİ ŞEHİRLERİ YÜKSELİŞTE

Endeksa verileri, kira getirisi yüksek ilk 10 şehirde amortisman sürelerinin 11 ila 13 yıl arasında değiştiğini ortaya koyuyor. Bu makul geri ödeme süreleri, yatırımın kendini büyükşehirlerde bile cazip seviyelerde finanse ettiğini gösteriyor.

Özellikle listede yer alan Kahramanmaraş ve Malatya gibi yakın dönemde deprem felaketi yaşamış illerin bulunması dikkat çekiyor. Uzmanlar, bu şehirlerde konut fiyatlarının yeniden yapılanmaya rağmen görece düşük kalmasının, kira talebini yukarı taşıdığını ve bu sayede getirinin arttığını belirtiyor. Öte yandan, Eskişehir gibi üniversite şehirleri, yoğun ve sürekli genç nüfus talebi sayesinde kira getirisi açısından üst sıralardaki yerini koruyor.

UZMAN GÖRÜŞÜ: "KONUT, DEĞER KORUMA ARACIMIZ OLMAYA DEVAM EDİYOR"

Ekonomistler, yüksek faiz ortamına rağmen konut piyasasına olan ilginin devam etmesini, gayrimenkulün hala en güvenilir "değer koruma aracı" olarak görülmesine bağlıyor. Enflasyona karşı koruma, güçlü kira talebi ve arz/talep dengesindeki yapısal sorunlar, konutu cazip bir yatırım aracı olmaktan çıkarmıyor.

Sektör temsilcileri, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarındaki artış hızının makroekonomik politikalarla yavaşlaması beklense dahi, yüksek kira getirisi sunan ve yatırımın kendini kısa sürede geri ödediği illere olan yatırımcı ilgisinin artarak süreceğini öngörüyor. Türkiye'de konut piyasası, sadece bir barınma ihtiyacı olmaktan çıkıp, enflasyonist ortamın en keskin yatırım aracı pozisyonunu koruyor.