Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilen "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" ile atıl durumdaki ofis alanlarını konut piyasasına kazandırarak piyasayı rahatlatmayı hedefliyor. Değişiklikle birlikte emsal hesapları, asansör zorunluluğunda kat sayısının netleştirilmesi, yeniden ruhsatlandırma ve mevcut yapılardaki tadilat uygulamalarına ilişkin belirsizlikler tamamen giderildi. Yapılan düzenlemede bağımsız bölüm oluşturmayan pergola ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan kısmı ile giriş saçakları, çatı alanları ve ortak kullanım alanları emsal hesabı dışında bırakıldı. Ayrıca çocuk oyun alanları, mescit, otoparklar ve teras çatılar emsal hesabında ortak alan olarak değerlendirilecek. Tamamlanmış ve kullanılan binalardaki ofislerin en fazla yüzde 60’ının konuta dönüştürülmesine imkan tanıyan uygulama için yıllık geçici süre tanındı.
“SÜREÇLERİN KOLAYLAŞTIRILMASI ADINA YENİ BİR ADIM"
Düzenlemenin salgın sonrası değişen çalışma şartlarıyla birlikte ortaya çıkan boş ofis stokunu değerlendirmek için kritik bir hamle olduğunu belirten Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, şu değerlendirmelerde bulundu: "Yönetmelikte son yapılan değişikliği konuta erişimi kolaylaştırmak için atılan adımlardan birisi olarak görebiliriz." Konutta arz sorunu yaşanırken evden çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla office doluluk oranlarının düştüğüne işaret eden Yüksel, konuşmasını şu ifadelerle sürdürdü: "Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM'ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023'te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şart imar planında konut+ofis yer almış olacak, ikincisi ise tüm ofisler değil ancak yüzde 60'lık bir kısmı konuta dönüşebilecek. Burada geçici bir süre konularak yıl öngörülmüş durumda. Böylece AVM veya ofis olarak yapılmış ama doldurulamayarak atıl olan binalar belli şartlarla konuta dönüştürülerek, hem atıl duruma son verilmiş hem de konuta erişim için bir kaynak oluşturulmuş durumda. Bu durum tabii ki Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesindeki imkanlar çerçevesinde olabilecektir." Yüksel; yeni sınırlamaların ferah, sağlıklı ve estetik yaşam alanları sunacağını belirterek, sosyal donatı alanlarının emsal dışı tutulmasının yaşam konforunu artıracağını vurguladı.
“BELEDİYELER ARASINDAKİ FARKLI UYGULAMALAR SONA ERDİRİLDİ"
Yerel yönetimler arasındaki uygulama farklılıklarına dikkat çeken Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin belirsizlikleri ortadan kaldırdığını kaydederek şöyle konuştu: "Son yönetmelik değişikliğiyle farklı uygulamaların önüne geçilmek istenmektedir." Asansör, pergola, süs havuzları, mescit ve otopark gibi ortak kullanım alanlarının emsal hesabına dair maddelerin doğrudan yönetmelik hükmüne bağlandığını anlatan Kiraz, aksayan inşaat projelerinde ruhsatların korunmasına dair şartları da şu sözlerle aktardı: "hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına" Kiraz, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanan projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını, ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı gibi teknik standartların güncel mevzuata uygun olmasının zorunlu olduğunu ifade etti. İki yıl içinde başlanmayan projelerde ise tüm güncel imar kurallarının uygulanacağını bildirdi.
"İMAR PLANINDA KONUT ŞARTI VAR"
Ofislerin konuta dönüşümündeki en kritik hukuki sınırlandırmayı açıklayan gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, şu uyarıda bulundu: "Başka bir ifadeyle, imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta dönüştürülmesi mümkün değildir. Düzenlemenin en önemli sınırı da budur." Dönüşüm oranının maksimum yüzde 60 ile sınırlandırıldığını belirten Kezer, Kat Mülkiyeti Kanunu ve belediye izin süreçlerine dair yapılması gerekenleri tırnak içindeki şu ifadeleriyle detaylandırdı: "Hukuken yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis/büro olarak kullanılacağına dair sınırlama varsa, konuta dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliği veya malik onayı gerekebilir. Yönetim planı değişikliğine gidilmesi maliklerin 5'te 4'ünün muvafakatı ve imzasıyla olabilir. Bu sürece başlamayı düşünenler öncesinde belediyeden yazılı bir şekilde uygunluk görüşü almalıdır. Bu yazılı ön görüş, ileride çıkabilecek idari uyuşmazlıkları azaltabileceği gibi doğabilecek ihtilaf ve hak kayıplarını da engelleyecektir." Çiğdem Kezer, şartları karşılayan taşınmaz sahiplerinin bu hak yararlanabilmesi için belirlenen son başvuru tarihinin Temmuz 2027 olduğunu sözlerine ekledi.