Yargıtay’dan kiracılara emsal karar: Sözleşme Bitmeden tahliye davası açılamaz!

Türkiye'de son yılların en yakıcı sorunlarından biri haline gelen kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarına Yargıtay'dan, kiracının lehine ve hukuki süreçleri kökten etkileyecek emsal niteliğinde bir karar geldi. Belirli süreli kira sözleşmeleri henüz sona ermeden "konut ihtiyacı" gerekçesiyle açılan tahliye davalarını masaya yatıran Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin tahliye kararını bozarak, sözleşme süresi dolmadan dava açılamayacağı yönündeki yasal hükmü kesinleştirdi.

OLAYIN PERDE ARKASI: EV SAHİBİ-KİRACI ÇATIŞMASI YARGIYA TAŞINDI

Emsal karara konu olan dava, ev sahipleri Semiha Koldaş ve Yusuf Koldaş ile kiracı Bayram Ok arasındaki anlaşmazlıkla başladı. Koldaş çifti, 15 Ağustos 2020 tarihinde, konutlarını 5 yıllık belirli süreyle kiraya vermişti. Ancak sözleşmenin bitiş tarihi olan 15 Ağustos 2025'i beklemeksizin, 1 Aralık 2023 tarihinde tahliye talebiyle mahkemenin kapısını çaldılar. Ev sahipleri, bu erken tahliye taleplerine gerekçe olarak, konuta kendilerinin ve müşterek çocuklarının ihtiyacı olduğunu ileri sürdü.

Davalı kiracı Bayram Ok'un vekili Avukat Muhammed Ok ise, mahkemeye sunduğu savunmada, ev sahiplerinin "ihtiyaç" iddiasının samimiyetten uzak olduğunu belirterek davanın reddini talep etti.

İLK DERECE MAHKEMESİ EV SAHİBİNİ HAKLI BULDU, ANCAK...

Yerel mahkeme, delilleri değerlendirerek kiracı aleyhine karar verdi. Mahkeme, ev sahiplerinin başka bir konutu olmadığı ve ileri sürülen ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olduğu sonucuna vararak tahliye talebini kabul etti.

Ancak bu kararı tartışmalı hale getiren kritik bir nokta göz ardı edilmişti: Mahkeme, davanın açıldığı 1 Aralık 2023 tarihinde, 5 yıllık kira sözleşmesinin henüz sona ermediği gerçeğini dikkate almamıştı.

YARGITAY'DAN HUKUKİ FREN: TAHLİYE DAVASI USULDEN REDDEDİLDİ

Dosya, nihai inceleme için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne taşındı. Daire, yaptığı detaylı incelemede, 15 Ağustos 2020'de başlayan ve 15 Ağustos 2025'te sona erecek olan belirli süreli sözleşmenin bitiminden tam bir yıl sekiz ay önce (1 Aralık 2023'te) dava açıldığını tespit etti.

Yüksek Mahkeme, kararında, Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümlerine atıf yaparak, adeta bir hukuk dersi verdi:

"Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için, sözleşme süresinin sona ermesinden sonraki bir aylık yasal süre içinde dava açılması usulü esastır. Süre dolmadan açılan davalar, hukuki dayanaktan yoksun olup, usul ve yasaya aykırıdır."

Bu kesin gerekçeyle, ilk derece mahkemesinin ev sahibi lehine verdiği tahliye kararı usul yönünden bozuldu. Yargıtay'ın bu kararı, tahliye davalarında sürece uyulması gerektiğini vurgulayarak, davacı ev sahiplerinin temyiz başvurusunu kanun yararına bozmuş oldu.

KARARIN ÖNEMİ VE HUKUKİ ETKİSİ

Yargıtay'ın bu kararı, kira hukukunda bir dönüm noktası olarak görülüyor. Belirli süreli sözleşmelerle kiralanan konutlarda, sözleşme bitim tarihi gelmeden "ihtiyaç" gerekçesiyle açılan tahliye davalarının yasal dayanağının kalmadığı bu kararla kesinleşmiş oldu.

Kiracılar İçin Güvence: Sözleşme süresi dolmadan, keyfi veya samimiyetsiz "ihtiyaç" iddialarıyla karşılaşan kiracılar için önemli bir hukuki güvence oluşturuldu.

Ev Sahiplerine Yasal Uyarı: Ev sahiplerinin, tahliye davası açma haklarını kullanırken yasal süre ve usullere harfiyen uymaları gerektiği, aksi takdirde en haklı görünen ihtiyaç talebinin dahi usul eksikliğinden reddedileceği netleşti.

Bu emsal karar, kira uyuşmazlıklarında adli süreçlerin daha net kurallar çerçevesinde ilerlemesini sağlayacak ve kiracı-ev sahibi ilişkilerinde belirli süreli sözleşmelerin bağlayıcılığını bir kez daha perçinlemiş oldu.