Yargıtay’dan kiracının otel feshine ret: Feshin haksız olduğu kararı onandı

Tekirdağ’da 2019 yılında 47 odalı bir tesisi otel olarak işletmek amacıyla kiralayan bir işletmeci hakkında, söz konusu kira ilişkisiyle ilgili yargı süreci tamamlandı. Sözleşmede tesisin “tam ve eksiksiz” olduğu belirtilmiş olmasına rağmen, işletmeci kanalizasyon ve gider sistemindeki aksaklıklar nedeniyle oteli tam kapasite çalıştıramadı. Müşterilerine beklenen hizmeti sunamayan otel, forum sitelerinde olumsuz yorumlarla karşılaştı ve rezervasyon iptalleri yaşandı.

İyileştirme çalışmaları için yüksek maliyetli harcamalar yapan işletmeci, bir süre sonra kira sözleşmesini bildirimde bulunmadan feshedip tesisi boşalttı. Bunun üzerine kiracı, “kiralananın ayıplı olduğu”, “müşteri ve itibar kaybı yaşandığı” ve “kanalizasyon ile gider sistemindeki tamiratı mümkün olmayan sorunlar bulunduğu” gerekçeleriyle zararının karşılanması için dava açtı.

Davalı tesis sahibi ise kiracının tesisi görüp beğendiğini, mevcut haliyle kabul ettiğini, tam kapasite çalışamadığı iddialarının gerçek dışı olduğunu ve ödenmemiş kira borçlarının bulunduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etti.

Tekirdağ 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesinin Şubat 2019’da imzalandığını, delil tespitinin yaz dönemi yerine Aralık ayında yapıldığını, tahliye için otelin “ayıplı” olduğuna dair bildirimde bulunulmadığını ve otelin bu süre zarfında hizmet vermeye devam ettiğini belirterek davayı reddetti.

Davacının istinaf başvurusu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi tarafından da reddedildi. Mahkeme, “kiralananın uzun süre kullanıldığı ve bu kullanım sırasında davacıdan kaynaklanan bazı hataların olabileceği, ayıp ihbarının gecikmeksizin yapılmadığı” gerekçesini dile getirdi.

Son olarak, dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne taşındı. Yargıtay, derece mahkemelerinin kararlarını hukuka uygun buldu ve onayladı.

“BİLDİRİM YAPILMAMASI” YARGITAY KARARINDA ÖNE ÇIKTI

Yargıtay’ın oybirliğiyle onadığı kararda, uyuşmazlığa ilişkin ilgili yasal düzenlemelerin mahkemelerce doğru şekilde uygulandığı vurgulandı.

Kararda, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde tesisin “tam ve eksiksiz durumda” olduğu ifade edilmesine rağmen, davacı kiracının kiralananın ayıplı olduğunu tespit etmesine ve bu ayıpların giderilmesi için zamanında davalıya bildirimde bulunmamasına dikkat çekildi.

Ayrıca kiralananın, kiracı tarafından mevcut haliyle kabul edilip kullanıldığına işaret edilen Yargıtay kararında şu değerlendirmelere yer verildi:

"Tacir olan davacının faaliyet gösterdiği alanda sözleşme öncesi ve sonrasında kiralananın teslimi sırasında yeterli inceleme ve araştırma yapmayarak basiretli davranmadığı, kira sözleşmesinin başlangıcından tahliyeye kadar geçen dönemde sessiz kaldığı, davalı kiraya verene iddia olunan ayıbın giderilmesi bakımından davacı tarafından süre verilmemiş ve bildirimde bulunulmamış olması nedeniyle usulüne uygun bir fesihten bahsedilemeyeceği, tahliye öncesi gönderilen ihtar bildiriminin kiralananın tahliye edileceğine ilişkin olduğu anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir."