Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin emsal ve rayiç değerlerin altında kaldığı iddiasıyla açılan davaya ilişkin önemli bir karar verdi.
Karara konu olayda, İstanbul'da bulunan iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödediğini, bu bedelin emsal kiraların oldukça altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle kira tespit davası açtı.
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini ve dava tarihi itibarıyla üzerinden 5 yıl geçmediğini belirterek, “hak ve nesafete” göre kira bedeli belirlenemeyeceğine karar verdi. Mahkeme, kira sözleşmesindeki artış şartının uygulanmasına hükmetti. Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi. Mülk sahibi, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek kararı temyiz etti.
YARGITAY KARARI BOZDU
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Dairenin kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu hatırlatıldı.
Kanuna göre 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni kira döneminde uygulanacak bedelin; tüketici fiyat endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebileceği belirtildi.
“KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ İÇİN HER ZAMAN DAVA AÇILABİLİR”
Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu'nda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılabileceğinin düzenlendiği de hatırlatıldı.
Kararda, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği belirtildi.
Dava konusu olayda ise kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekildi. 2018 yılında düzenlenen sözleşmenin kira ilişkisini yeni başlatan bir sözleşme olup olmadığının ve o tarihte belirlenen kira bedelinin rayiç değerlere uygun bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği ifade edildi.
“5 YIL GEÇMEMİŞ OLSA DAHİ KİRA BEDELİ TESPİT EDİLEBİLİR”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin dikkate alınması gerektiğine işaret etti.
Kararda, yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiç değerlerin altında olduğunun tespit edilmesi halinde, şartların oluşması durumunda kira bedelinin “hak ve nesafete” göre belirlenmesi gerektiği vurgulandı.
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin 2018 tarihli sözleşmeyi esas alarak yaptığı değerlendirmenin yeterli olmadığına hükmederek, kira bedelinin rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden alınacak ek raporla araştırılmasını istedi.
Kararda, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayiçlere uygun olduğunun tespit edilmesi halinde kira bedelinin endeks üzerinden artırılması, uygun olmadığının belirlenmesi halinde ise “hak ve nesafete” göre yeni kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği belirtildi.
Yargıtay, eksik araştırma ve incelemeyle verilen yerel mahkeme kararını bu gerekçelerle bozdu.