Kiraların kontrolü kamu konutuyla mümkün

KEMAL ÖZKURT – ÖZEL HABER - İzmir son yıllarda, barınma krizi açısından merkez üssü konumunda. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Eylül 2024 verilerine göre yıllık kira artış oranında yüzde 56,3 ile büyükşehirler arasında rekor kıran kentte, kira piyasasının makroekonomik, hukuki ve kentsel planlama çıkmazları nedeniyle kilitlendiği görülüyor. İzmir’de nominal kiralar zirve yaparken, enflasyondan arındırılmış reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana düşüşünü sürdürdüğünü gösteriyor. Bu durum, konut fiyatlarının kira getirisinin çok üzerinde konumlandığını ve gayrimenkulün spekülatif bir varlık olarak kullanıldığını kanıtlayan Price-to-Rent (P/R) oranının 150,50 gibi olağanüstü yüksek bir seviyede ölçülmesine yol açıyor. Kiralık piyasasındaki bu makas açıklığı ve yüksek getiri potansiyelinin yatırım piyasasında yeni bir dinamiği tetiklediğini ifade eden İzmir Ticaret Odası (İZTO) Meclis Üyesi Adnan Bozbay, “Yatırımcılar yüksek kiralık yerleri alıp eskiden 20 yıla varan geri dönüş süreleri 12-14 yıla düştüğü için fırsatı kaçırmıyorlar. Faiz, altın ve borsada kazananlar 3-4 milyonluk dairelere yönelip 25-30 bin kiraya verip getirir elde ettiriyorlar” dedi. Bozbay, ayrıca artan gayrimenkul fiyatlarının alım gücünü düşürmesiyle mecburi kiralamaya yönelen geniş kesimin yoğun talebinin, arzın önündeki engeller ve mal sahibi-kiracı arasındaki hukuki anlaşmazlıklar nedeniyle karşılanamadığını vurguladı. 

YENİDEN YATIRIM ARACI OLUYOR

Gayrimenkulün yeniden cazip bir yatırım aracı haline geldiğine dikkat çeken Bozbay, “Şu anda kiralar cazip seviyelerde. Eskiden satın aldığınız bir daireyi kiraya verdiğiniz zaman geri dönüşü 20 yılı bulabiliyordu. Ancak bu süreler 12-14 yıla kadar düştü. Bu durumun temelinde, fiyatların enflasyonun altında kalması ve kira enflasyonunun piyasa enflasyonu üstünde olması yatıyor. Bunu gören yatırımcılar da yüksek kirası olan bölgelerdeki evlere yatırım yapmaya başladı. Faiz, altın ve borsada kazananlar 3-4 milyonluk dairelere yönelip 25-30 bin TL’ye kiraya verip getirir elde ettiriyorlar” diye konuştu. 

MALİYETLER KİRALARI ARTIRIYOR

İzmir’de son bir yılda kira artış oranı İstanbul ve Ankara’yı geride bırakarak yüzde 56,3’e ulaştı. Enflasyondan arındırılmış konut fiyat endeksi 2023 Temmuz’dan itibaren ise geriledi. Eylül 2024’te 1,9 puan, Mayıs 2025’te yıllık bazda yüzde 3,1 düşüş kaydedildi. Satılık konut ilanlarındaki cari metrekare fiyat artışı ise aynı dönemde yüzde 31,3’te kaldı. Kira artışlarının pandemi sonrası artan inşaat maliyetlerinden kaynaklandığını ifade eden Bozbay, “Gayrimenkul fiyatları Pandemi sonrası artan inşaat maliyetleri sebebiyle çok yükseldiği için insanlar gayrimenkul almakta zorluk çekiyor. Çünkü gelirleri gayrimenkul fiyatlarındaki artışı yakalamakta zorluk çekiyor. Satılan gayrimenkullerde genelde dört 5 milyon bandında. Bu da insanları gayrimenkul kiralamaya yönlendiriyor ve kiralama talebi artıyor. Bu da kiraların yükselmesine neden oluyor” dedi. Bozbay, yeni konut üretimi artmadıkça kiraların böyle yüksek seviyelerde kaçacağını belirtti. 

İZMİR’İN FİZİKİ SINIRI KRİZ YARATIYOR

İzmir’deki konut üretimi, jeolojik ve coğrafi tıkanma nedeniyle yavaşladığını da vurgulayan Bozbay, “İzmir’deki sorun arsa üretiminde yani toplu konut yapılabilecek arsalar konusunda bir tıkanma yaşanıyor, Karşıyaka Bornova, Balçova Narlıdere tepeleri dahil doldu; İzmir’in çevresi dağlarla çevrili olduğu için sadece menemen Aliağa istikametinde konut yapılabiliyor, bu da yeterli olmuyor” dedi. 

KONUT ÜRETİMİYLE ÇÖZÜLÜR

İzmir’deki barınma krizini kalıcı olarak çözmek için hem devlet hem de belediyelerin kiraya vermek üzere konut üretimine yönelmeleri gerektiğini savunan Bozbay, “Devlet yaptırımlarına yönelik vergi artışı gibi uygulamalar, çözüm arayışları çok tutmayacaktır; Neden boş tutulduğuna dair sebepleri araştırmak gerekiyor. Örneğin mal sahibi kiracı arasındaki hukuki problemler meselesi; bugün mülk sahibi haklı bile olsa kiracısını 1,5- 2 yıldan önce çıkaramıyor. Mal sahipleri de kiraya vermek yerine boş tutuyor ve gayrimenkul uygun fiyatla prim yaptığında boş olarak satmayı tercih ediyor. Hem devlet hem de belediyeler kiraya vermek üzere konut üretimine yönelmeliler bunu biz beş senedir söylüyoruz yetkililere iletiyoruz ancak aldığımız cevap deprem bölgesinde yapılan çok büyük konut ve altyapı yatırımlar sebebiyle İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlere toplu konut projesi geliştirilemediği. Konut yatırım için kaynak yaratılmalı, yurtdışından gayrimenkul alanların son yıllarda çok arttığını görüyoruz bunun sebepleri araştırılıp yatırımcıları yine Türkiye’den gayrimenkul alımına yönlendirmeli” diye belirtti.