Türkiye'de imar düzeni değişti: Değer artış payı dönemi resmen başladı! Değer artış payı nedir?

Türkiye'deki gayrimenkul yatırım ve şehirleşme dinamiklerini kökten değiştirecek tarihi bir yönetmelik Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan "İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği", spekülatif imar hareketlerinin ve plansız şehir büyümesinin önüne geçmeyi hedeflerken, plan değişikliğiyle değeri artan taşınmazlardan artık yasal olarak "değer artış payı" alınmasını zorunlu kılıyor.

KAMU KASASINA BÜYÜK KAYNAK: KAZANIMIN YÜZDE 90'I AKTARILACAK

Uzun süredir sektörün gündeminde olan ve 7534 sayılı Kanun ile yasal zemini oluşturulan düzenleme, imar planı tadilatları sonucunda haksız bir zenginleşmenin önüne geçmeyi amaçlıyor. Yönetmeliğin en çarpıcı maddesi, bir taşınmazın imar değişikliği sayesinde elde ettiği net değer artışının yüzde 90'a varan kısmının, Değer Artış Payı (DAP) olarak kamuya aktarılacak olması.

Bakanlıktan yapılan açıklamada, bu düzenlemenin şehirlerin estetik ve düzenli gelişimini sağlamak, aynı zamanda imar rantını toplumsal faydaya dönüştürmek amacıyla hayata geçirildiği belirtildi. Oluşan bu kaynağın, şehircilik hizmetlerinin finansmanında kullanılacağı öngörülüyor.

MÜLK SAHİPLERİNE ÖDEME KOLAYLIĞI: PEŞİN ÖDEMEDE YÜZDE 10 İNDİRİM FIRSATI

Yeni yönetmelik, taşınmaz sahiplerine ödeme noktasında önemli esneklikler sunuyor. Değer artış payı hesaplaması sadece arsanın çıplak değerindeki artışa yönelik yapılacak. İnşaat maliyetleri veya mevcut yapıların değeri bu hesaplamaya dahil edilmeyecek.

Peşin Ödeme İndirimi: Değer artış payını belirlenen süre içinde peşin olarak ödemeyi tercih eden mülk sahipleri için yüzde 10 oranında cazip bir indirim uygulanacak.

Taksit İmkanı: Peşin ödeme seçeneğini kullanmak istemeyenler için ise yönetmelik, ödemenin taksitler halinde yapılabilmesine olanak tanıyor.

Bu kolaylıklar ile, mülk sahiplerinin yasal yükümlülüklerini yerine getirirken finansal olarak zorlanmalarının önüne geçilmesi hedefleniyor.

YILLARDIR SÜREN 'KAMU ALANI' MAĞDURİYETİ SON BULUYOR

Yeni düzenlemenin belki de en kritik sosyal faydası, mülkiyet üzerindeki kısıtlamalar nedeniyle yıllardır mağduriyet yaşayan vatandaşlar için getirdiği çözüm oldu. Yönetmelik, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ek-1 maddesi kapsamında yer alan ve mülkiyeti özel şahıslara ait olmasına rağmen;

Resmi kurum alanı,

İdari tesis,

Okul veya sağlık tesisi gibi kamu hizmet alanı olarak planlanıp,

Ancak bir türlü kamulaştırılamayan taşınmazları kapsıyor.

Bu taşınmazlar için artık hukuki bir çıkış yolu var: İlgili kamu kurumu, tahsis edilen alana ihtiyacının kalmadığını resmi olarak beyan eder ve ilgili idare de bu durumu onaylarsa, söz konusu alanlarda imar planı değişikliği yapılabilecek.

Bu mekanizma sayesinde, mülkiyet üzerindeki kısıtlamalar kalkacak, taşınmaz tekrar serbestçe kullanılabilir hale gelecek ve mülk sahiplerinin uzun yıllar süren hukuki anlaşmazlıklarla boğuşması engellenmiş olacak. Düzenlemenin, on binlerce davalık dosyanın yargı yükünü hafifletmesi de bekleniyor.

DEĞER ARTIŞ PAYI (DAP) NEDİR?

Değer Artış Payı, bir taşınmazın imar planında yapılan değişiklikler sonucunda (örneğin, yeşil alandan konut alanına veya emsal artışına dönüşmesi gibi) piyasa değerinde oluşan saf artışın bir kısmının kamuya aktarılmasıdır.

Örnek: Plan değişikliği öncesi 1 milyon TL olan bir arsanın değeri, yapılan tadilatla 5 milyon TL'ye çıkıyorsa, aradaki 4 milyon TL'lik değer artışının yasal oranda (yönetmelikte belirtilen yüzde 90'a varan oranda) kamuya ödenmesi gereken paydır. Bu ödeme, arsanın satışından veya yapı ruhsatı alınmasından önce zorunludur.

Bu yeni düzenleme ile birlikte, gayrimenkul yatırımcıları ve geliştiricileri, projelerini planlarken artık değer artış payı maliyetini de hesaplarına dahil etmek zorunda kalacaklar. Yönetmeliğin, özellikle büyükşehirlerdeki arazi spekülasyonunu önemli ölçüde dizginlemesi bekleniyor.