Yargıtay'dan emsal tahliye kararı: Sadece kirayı ödemek yetmeyecek!

Türkiye’de yıllardır süregelen ev sahibi-kiracı geriliminde dengeleri altüst eden, adeta "emlak hukuku"nun yeni miladı sayılacak emsal bir karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'ndan geldi. Artık kiracılar için, “Kira bedelini yatırdım, fatura borcu önemli değil” anlayışı tarih oluyor. Elektrik ve su gibi hayati yan giderleri ödemeyen kiracıların tahliyesi için ev sahiplerine yasal kapı sonuna kadar açıldı.

YALOVA'DAN BAŞLAYAN VE TÜRKİYE'Yİ SARSAN UYUŞMAZLIK

Yalova’da vuku bulan ve hukuki sürecin tüm basamaklarını tırmanarak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na ulaşan bir anlaşmazlık, bu çarpıcı kararın fitilini ateşledi. Bir ev sahibi, kiracısının aylık kira bedelini düzenli ödemesine karşın, elektrik ve su gibi zorunlu yan giderleri uzun süredir ihmal etmesinden dolayı büyük bir zarara uğradığını iddia ederek hukuki süreç başlattı.

Mağduriyetini gidermek adına toplamda 314 bin 437 liralık icra takibi başlatan ev sahibi, kiracının 172 bin liralık kira borcunu kısmen ödemesine rağmen, biriken fatura borçlarının yan gider yükümlülüğünü yerine getirmediğini öne sürdü. Bu durum karşısında, ev sahibi çareyi İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kiracının "temerrüt" (borcu ödemede gecikme) nedeniyle tahliyesini talep etmekte buldu.

YEREL MAHKEMELERİN KAPISI KAPALIYDI

Davanın ilk aşaması ev sahibi için hayal kırıklığı oldu. İlk Derece Mahkemesi, kiracılar lehine süregelen yerleşik içtihatlara uygun bir kararla, "kira borcu ödendiği sürece, sadece faturaların ödenmemesi tek başına tahliye sebebi teşkil etmez" gerekçesiyle tahliye talebini reddetti. Ev sahibi bu kararı Bölge Adliye Mahkemesi'ne (İstinaf) taşısa da, İstinaf Mahkemesi de Yerel Mahkeme'nin kararını onadı ve tahliye yolunu kapattı.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU TARİHİ KARARIYLA DENGELERİ DEĞİŞTİRDİ

Tüm hukuki mercilerden ret cevabı alan ev sahibi, dosyanın son temyiz makamı olan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na taşıdı. Ve beklenen emsal karar, Kurul'dan geldi.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ilk iki mahkemenin kararını bozarak, davacı ev sahibini haklı buldu. Kurul'un gerekçeli kararında net bir şekilde, kiracının sadece kira bedelini değil, kira sözleşmesiyle kendisine yüklenen "yan gider" sorumluluklarını (elektrik, su, aidat vb.) da zamanında ve tam olarak ödemekle yükümlü olduğu vurgulandı. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesinin, yasal şartlar dahilinde tahliye sebebi olabileceği açıkça belirtildi.

Bu karar, kiralanan mülkün sadece kira bedelinden ibaret olmadığını, yan giderlerin de sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğu hükmünü pekiştirdi.

UZMANLARDAN İLK YORUM: "KİRACILARIN SAVUNMASI GEÇERSİZ KALDI"

İstanbul Barosu avukatlarından, Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Dilek Yüksel, Yargıtay’ın bu kararını "emsal nitelikte" ve "hukuki güvenceyi dengeleyen bir adım" olarak değerlendirdi. Yüksel, kararın piyasaya etkisini şu sözlerle özetledi:

"Uzun zamandır, bazı kiracılarımız arasında 'Ben kiramı ödüyorum, faturalar kiradan bağımsızdır, ödemezsem ev sahibi beni çıkaramaz' şeklinde yanlış bir algı vardı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu yanlış algının hukuki zeminini tamamen ortadan kaldırmıştır. Artık, faturaları ve diğer yan giderleri ödemeyen kiracılar için temerrüt (gecikme) hükümlerine dayanılarak tahliye yolu açılmıştır. Bu karar, kira ilişkilerinde dürüstlük ve sözleşmeye bağlılık ilkesini bir kez daha üstün tutmuştur."

TAHLİYE SÜRECİNDE YENİ DÖNEM

Yargıtay’ın bu emsal kararı, Türkiye genelindeki tüm hukuk mahkemelerinde ve icra dairelerinde bundan sonraki benzer uyuşmazlıklarda bağlayıcı bir rol üstlenecek. Ev sahipleri, kira sözleşmelerinde yer alan yan gider ödeme yükümlülüklerini yerine getirmeyen kiracılara karşı yasal ihtar süreçlerini işleterek, eskisine nazaran daha kesin ve hızlı sonuç alabilecekler.

Bundan sonra, kira ödemesinin yanı sıra elektrik, su ve doğalgaz gibi zorunlu giderlerin de düzenli ödenmesi, kiracıların konutlarında kalmaya devam etmeleri için birincil koşul haline gelmiştir. Emlak piyasasında ve hukuk camiasında büyük yankı uyandıran bu kararın, kiracı ve ev sahiplerinin sözleşme şartlarına daha titizlikle yaklaşmasını sağlaması bekleniyor.