Türkiye’nin üç büyük şehrinde konut balonu mu patlıyor? Uzmanlardan kritik uyarı

Türkiye’nin üç büyük metropolü İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatları adeta rekor hızla yükseliyor. Ancak bu hızlı artış, piyasada ekonomik gerçeklikten kopuk “balon” oluşumu endişelerini beraberinde getiriyor. Uzmanlar, yatırımcıların sadece fiyat artışına değil, kira getirisi, bölgesel demografi ve ekonomik göstergelere de odaklanarak daha temkinli hareket etmeleri gerektiğine dikkat çekiyor.

KONUTTA BALON NEDİR, NEDEN KORKULUYOR?

İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve ekonomi analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut sektöründeki bu ani fiyat sıçramalarının altında yatan dinamikleri inceleyerek önemli değerlendirmelerde bulundu. Uluslararası ödüllü finansal analiz modellerini konut piyasasına uyarlayan ikili, balonun temel göstergelerden ciddi şekilde sapma anlamına geldiğini belirtti.

Doç. Dr. Yıldırım, “Konut balonu; fiyatların kira gelirleri, hanehalkı gelirleri, inşaat maliyetleri ve faiz oranları gibi ekonomik gerçeklerden kopmasıdır. Sadece fiyat artışı beklentisiyle yapılan alımlar, piyasada yapay bir şişkinlik yaratır,” ifadeleriyle riskin altını çizdi.

KRİTİK VERİLER: FİYAT-KİRA VE FİYAT-GELİR ORANLARI

Prof. Dr. İnce Yenilmez ise balon tespitinde özellikle iki oranın dikkatle takip edilmesi gerektiğini vurguluyor. Fiyat-kira oranının aşırı yükselmesi, evin satış fiyatının yıllık kira gelirini anlamlı şekilde geçmesi anlamına geliyor ve bu durum aşırı değerlenmenin sinyalini veriyor. Benzer şekilde, fiyat-gelir oranlarındaki ani yükselişler, konutların hane bütçesi için erişilmez hale geldiğini ve balon riskinin arttığını gösteriyor.

İSTANBUL, ANKARA VE İZMİR’DE PİYASA DİNAMİKLERİ

Yıldırım’ın analizine göre İstanbul’da arsa kıtlığı, yoğun göç hareketleri ve yabancı yatırımcı ilgisi fiyatları yukarı çekiyor. Özellikle merkezi ve prestijli semtlerde spekülatif alım-satımlar dikkat çekiyor. Ankara’da fiyatlar tarihsel ortalamalarının üzerinde seyrederken, İzmir’de sahil bölgelerine ve iç göçle birlikte artan talep fiyatları ciddi şekilde yükseltiyor.

EKONOMİK TEMELLERDEN KOPAN PİYASA TEHLİKELİ

Doç. Dr. Yıldırım, “Konut, enflasyona karşı bir güvenli liman olarak algılanıyor ve bu algı fiyatları yapay biçimde şişiriyor. Fakat piyasanın balon olup olmadığını anlamak için fiyatların ekonomik temellerden ne ölçüde ayrıştığını detaylıca incelemek şart,” uyarısında bulunuyor.

YATIRIMCILAR İÇİN KRİTİK TAVSİYELER

Prof. Dr. İnce Yenilmez, konut yatırımı yapacaklara “Fiyatların cazibesine kapılmadan önce, bölgenin demografik yapısı, kira getirisi, ulaşım ve altyapı gibi somut kriterleri değerlendirin. Aşırı borçlanma yüksek risk demektir. Faiz oranlarındaki olası yükseliş kredi maliyetlerini artırabilir ve piyasa fiyatlarında sert düşüşler yaratabilir” diye sesleniyor.

Uzmanlar, piyasa gelişmelerinin yakından takip edilmesini, kapsamlı analiz ve sabırlı bir strateji izlenmesini yatırım başarısının anahtarı olarak görüyor.

Konut fiyatlarında yaşanan bu hızlı tırmanışın ardındaki gerçek dinamikleri anlamak, yatırımcıların ayaklarını yere sağlam basmasını sağlayacak. Ekonomik göstergelerle desteklenmeyen aşırı fiyat artışları, kısa vadede kazandırıyor gibi görünse de uzun vadede büyük risk barındırıyor. O yüzden, konut alırken “balon” tehlikesini göz önünde bulundurmak, finansal sağlığınızı korumanın olmazsa olmazı.

Kaynak : HABER MERKEZİ